21世纪经济报道记者吴抒颖
“现售制”新政落地满月，一线城市纷纷出台执行细则。
9月30日，“十一”长假前的最后一个工作日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。
这是第三个发布“现售制”执行细则的一线城市。在此之前，北京、上海的版本也均已发布，从框架上来看，大致分为加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加强融资和信贷管理、优化土地供应和加强政策措施协同等六个方面。
三座一线城市的执行细则中存在细微区别：一是定金收取比例，北京收取不超过总房价1%的定金，上海不超过3%，广州最高不超过5%；二是土地款支付期限，北京要求余款在两年内缴清，上海则要求余款一年内缴清，经决策可再延一年，不计利息，广州也采取与上海同样的“1+1”模式；三是广州明确可以分栋开发，北京、上海则暂未有此规定。
随着“现售制”细则陆续发布，房企、购房者等各方市场参与者对未来的房地产市场也有了较为清晰的预期。“现售制”落地之后，购房者将迎来更为透明可见的购房时代，房企则需要彻底重构运营的逻辑，确保度过行业的调整期。
当前北京、上海和广州的“现售制”执行细则，均对新老项目进行了划断。
广州明确，2026年8月28日后取得土地的项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；而对于2026年8月28日前（含当日）已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
对于已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，广州则明确，原则上执行新的预售政策；对于各区政府确保能够按时建成交付的项目，在加强预售资金监管的情况下，报广州市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。
这与上海有细微区别，与北京基本一致。上海对于“已发布出让公告但8月28日后取得国有建设用地使用权”的在途住房项目，明确“2027年底前预售条件可按原有政策执行，但在预售资金监管方面，则必须执行新的政策规定”。
对于现房销售的定金收取规则，广州是定金收取比例最高的城市，其定金上限为房屋总价的5%，北京不超过1%，上海不超过3%。同时，北京、上海和广州均明确购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。
在配套政策方面，广州明确支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案。中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，对房企而言，这一政策支持有助于加快项目开发入市，无需等项目整体竣工即可按楼栋推进销售，有助于资金回笼。
在土地出让款缴纳方面，北京、上海和广州大体相似。广州指出，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。
北京、上海和广州的“现售制”细则发布后，市场普遍认为，与预期相比，细则给予了开发主体一定的适应空间。
一位头部房企负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者，各地的细则与市场预期基本一致，“土地出让款分期缴纳以及新老划断这两个方面的执行方式基本与此前市场开发主体所反映的情况相近，另外，广州支持分栋开发也符合预期，但是销售回款的期限一定会被拉长，这方面我们也还在做进一步的测算，争取在投资上做到不失误。”
北京、上海和广州“现售制”细则落地后，预计将有更多的城市陆续发布相关规定。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，北京、上海作为房地产发展最规范、成熟的城市，也是带头转向新模式的不二之选，其政策严格，在情理之中，为全国其他城市树立了底线，而此次广州在新老划断、土地出让金缴纳、过渡期时间安排等方面，预计执行会相对宽松。
李宇嘉续称，对其他多数城市来说，特别是广大二三四线城市，考虑到新房销售流速下降，一宗地分期开发、分期取证具有普遍性，在途项目2027年底前完成预售申请的可能性不大，很多项目还得延续到2028年申请预售，届时就要按新政来走了，即封顶预售、“竣备放按揭”，将会受到一定冲击。
“现售制”细则发布后，房企对未来市场的体感变化已经体现在土地市场上。
9月30日，广州海珠区琶洲南区一宗地块竞价出让，吸引保利发展、越秀地产、珠江实业和广州城投四家房企参拍。最终，竞价41轮后，保利以约38.17亿元的成交总价摘得该地块，折合楼面价5.54万元/平方米，溢价率26.5%。
这一楼面价水平，相较于一个月前有明显变化。今年8月28日，华润置地经过超200轮激烈竞价，以总价80.56亿元成功拿下琶洲南区另一宗地块，折合楼面价约6.14万元/平方米，溢价率33.02%。
两宗地块相距仅1.5公里，两次土拍的结果显示房企趋于审慎。一位广州本土房企人士告诉21世纪经济报道记者，“在‘现售制’发布之前，华润置地的楼面单价对我们而言也是相对比较高的，我们都认为这个价格操盘会有一定的难度。此次保利拿地的楼面价相对合理，也是房企回归理性的表现。”
中指研究院研究部总经理曹晶晶认为，对仍具备投资能力的房企而言，拿地将更加关注单项目的安全边际，核心城市核心板块的优质地块仍有吸引力，但高溢价需要更强的项目基本面和现金流来支撑。
随着“现售制”细则陆续落地执行，房企的安全边际在哪、它们可承受的土地溢价上限都将变得可量化。以投资作为标尺，房地产市场也将迎来新的变化，调整之后，房地产行业的可持续发展潜力也将持续上升。
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